置业指南：房产证加减名字分类以及流程详解 陵水土福湾房子，土福湾买房对于许多普通老百姓来说确实是一件大事，因此需要考虑的因素有很多，一不小心就可能会走进土福湾购房误区里。
想要改动土福湾房产证上的名字有几种不同的方法，会涉及到产权、债权、税费等各种问题。而且土福湾房产证改名字对于婚前、婚后，是否有贷款未偿清有不同解释，不同情况的办理费用也不相同。现在就随小编一起详细分类了解下土福湾房产证的加减名流程吧。
首先，搞清楚几个名字
一、海南购房合同
写几个人的名字都可以，但是注意海南购房合同上填写的购买人是谁，土福湾房产证就登记给谁。
按揭贷款合同：只能写一个人名字，因为按揭海南购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证海南购房合同、贷款合同和土福湾房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。
二、海南房地产权证(也就是土福湾房产证)
上面只有一个人名字，要求是一人一证，第一业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。
三、海南房地产权共有（用）证
土福湾房产其他共权人持有，同样在占有房屋份额那栏填的是共有，这个证在法律上标志着土福湾房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额。
土福湾房产证改名有哪些方式？
在土福湾房产证上加上别人的名字，也就是是增加这个海南房子的共有权人，共有三种方式：析产登记、买卖或赠与。
一、关于析产登记
很多人不是很清楚，一般是指原本为一个人所有的土福湾房产，后平均分割变为两人或多人所有，就需要进行析产登记。较多适用于夫妻配偶的增加房屋的共有权人的方式。
二、关于土福湾房产证减名字
类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税。
（一）父母子女之间减名字，同样视为买卖交易，要收取契税。而且，如果土福湾房产证办理时间不满2年的，还需要缴纳全额营业税；
（二）夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。
土福湾房产证加名分哪些情况？
一、夫妻加名，婚前婚后各不同
婚前加名
按赠与、买卖方式依据双方申请办理。
（一）赠与，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带土福湾房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续；
（二）买卖，双方需签订买卖合同，然后携带土福湾房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。
婚后加名
这种情况属于更正登记，市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。
因此，婚后加名相对简单!
注意:
如果是之前签订海南购房合同时没有写上两人的名字，之后办理两证的时候不能加名，需要在办理两证后，还清贷款的情况下才能进行。海南购房合同的名字和土福湾房产证的名字是一致的。
二、父母子女加名，选择赠与最合适
如果是父母、子女等这种关系间的土福湾房产要办理变更手续，就可以考虑土福湾二手房买卖或者是赠与。近期由于公证费下调，赠与的成本支出在一定程度上减少。
赠与流程：需要先去公证处办理土福湾房产赠与的公证，之后携带相关是房屋两证，双方身份证，户口本，婚姻状况证明等直接去房管局办理即可。直系亲属间赠与是不限购的，不需要做海南购房资格审查。
赠予手续：
（一）赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。
（一）受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税;办理公证。受赠人到海南房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原海南房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。赠予人将房屋交付受赠人。
三、兄弟姐妹加名，多数考虑买卖
虽然非直系亲属间土福湾房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时限购未取消之前也要考虑海南购房资格，所以买卖方式比较合适。
买卖流程：比较简单，双方或三方(中介)协商清楚后签订海南购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理海南购房资格审查，通过后，打印海南购房合同，办理过户手续;需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。
四、按揭中土福湾房产加名字
注意:
上述前提都是海南房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销掉之后,再拿着土福湾房产证去行政服务中心办理相关业务。
法律普及婚前购买的房屋属于个人财产,婚后加名变为夫妻共有财产,房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款,借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。
银行担心什么？
（一）是签订按揭贷款合同时，一般银行都会声明不能随意更改借款人；
（二）签合同时抵押人是一人，银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个，银行就得对另一个人进行重新调查，如果此人的征信有污点，还会影响到贷款合同；
（三）房贷合同涉及贷款利率等问题，目前一套房和二套房的利率是不同的，原来银行只调查一个人的海南购房情况，现在加了一个人，如果这个人已经有多套土福湾房产，那么房贷利率还得重新计。
因此，在土福湾房产证上加名须经过银行批准,一般银行规定：房贷没有还完是不能加名的。
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