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海南乐东楼盘——商业地产是什么意思

2020-04-20 05:03:57浏览量(

摘要:乐东县新房,商业地产,指作为商业用途的地产,故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅乐东房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐

商业地产是什么意思 海南买房,乐东买房要掌握些简单的乐东房产知识,乐东房地产相关专业知识入门并不易。

商业地产是什么意思

商业地产,指作为商业用途的地产,故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅乐东房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的乐东房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等乐东房地产形式。

以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。

通常,商业地产就是以商业功能、商业需求为导向,对乐东房地产物业的需求和功能进行科学的规划,以使之适应商业经营需要的乐东房地产开发。

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商业地产与住宅地产的区别

商业地产与住宅地产在功能设计、地段要求、目标客户等方面均存在较大差异。

1、 功能区别:

住宅的功能要求较为单一,主要就是满足人们的居住功能,为人们提供一个能够遮风档雨的休憩之所。而商业所要承载的功能就较为复杂,商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施,承担商品的流通展示功能,对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载其他功能,例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等,就因为商业地产的功能要求灵活多变,故导致对其的操控也就相对复杂。

2、 地段区别:

乐东房地产因其不可移动性,因此不论住宅还是商业,对地段的要求都比较高,而商业更之为甚。相对而言,住宅选择地段的弹性空间更大,不论城市中心,还是城市郊区,抑或荒郊野岭,均可开发住宅。而商业则不同,商业一旦离开城区,来到郊外,就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。例如适应于城区的零售百货如果来到郊外就生存渺茫。商业地产的植树原理,首先就是立地分析。如果地选错了,那必定难以生存。商业对“易达性”的要求很高,项目最好处在道路十字路口或紧邻干道,客流、人流、车流穿行方便,这样才能增加顾客的光顾可能。

3、 客户区别:

住宅地产涉及客户层面较窄,而商业地产涉及客户层面较宽。住宅的目标客户一般分为两类,一种是投资型客户,一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及乐东县房产升值获利。而自用型客户乃是买后自用(不论过渡型居住还是永久性居住)。

但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店,下表为某购物中心的目标商户分类,可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致.

4、 操作复杂性区别

从开发商的地产开发角度来讲,商业操作的复杂性甚之于住宅。对于住宅而言,开发商将住宅卖出后基本就万事大吉了,住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。而商业地产在销售过后,是不能直接进行消费的,这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的,它还要进行招商才能运营使用。而招商运营乃是商业地产的生死环节,稍有不甚,便会将商业带入万劫不覆的深渊。例如国内的很多商业就是没有处理好招商与销售之间的关系而导致项目夭折的。

5、 物业要求区别:

住宅对物业的要求相对简单,只要能满足居住的功能就可以,对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言,对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求,任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。不同的商业业态,对物业的要求不同,一般百货店楼板的承重要达到500公斤,建材超市要求荷载4000公斤,普通的超市和书店1000公斤,仓储店的荷载就要达到1500公斤。不同的业态,对高度要求亦不相同,做生活超市,5米层高就可以了;如果做建材超市,至少要8米层高;而做仓储的话,要9米。如果建电影院,至少要9米层高,因为将来会使用大银幕。而住宅的活荷载只要200公斤,层高达到2.8—3米就可以了,由此可见住宅的物业要求要相对简单的多。

6、 销售模式区别:

住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单,通常为直接销售,买卖两清。而商业的销售则形式多样,一般而言分为四种模式,直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分,例如直接销售模式还可以分为有条件和无条件两种。而返租式销售更是灵活多样,可以年返,也可以一次性返,或者二者的结合。亦可分为短期返(五年及以内)和长期返(五年以上),更可分为保底或不保底等等。不一而足,每种销售方式均有其销售的适应对象。

7、 投资回报形式:

对于开发商而言,商业地产的投资回报形式有三种,一是销售获利,二是后期经营收益,三是物业升值;而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题,而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。例如北京的世纪金源购物中心,60多万平方米一寸都没有卖;上海的梅隆购物广场建设的时候投资不到5个亿,后有机构出50亿收购,却被婉拒,因为这个物业每年都在升值,而且经营收益很高。所以,商业地产真正的价值并非是销售,而是获取长期的经营收益和物业升值。

乐东楼盘排行

乐东楼盘推荐

1、龙溪雅居: 均价8500元/㎡,龙溪雅居位于乐东县九所新区龙溪雅居项目,楼盘特点,拥有33公里的黄金海岸线,最适宜人类居住。。

2、隆鑫诺亚方舟: 均价1200万元/套起元/㎡,隆鑫诺亚方舟位于乐东县九所新区,周边商场有九所自选商场(2.9公里)万家福超市(3公里)。

3、美好·龙沐湾: 均价16000元/㎡,美好·龙沐湾位于乐东县龙沐湾(西线高速尖峰路口下,龙沐湾国际旅游区),容积率1.2。

4、华信广场: 均价9000元/㎡,华信广场位于华信广场,开发商是乐东华信地产开发有限公司。

5、中和龙沐湾·海润源: 均价价格待定元/㎡,楼盘地址:海南省乐东县龙沐湾国际旅游度假区。

6、清凤椰林阳光: 均价待定元/㎡,清凤椰林阳光位于乐东县抱由镇乐东中学旁,周边娱乐有乐东金帝国际影城、皇家五星俱乐部、天雨网络空间、知音网吧、乐东数字影院、头等舱、极速网吧、汇美堂、佳佳足疗中心、金都娱乐会所。

7、龙栖湾温泉1号: 均价22600元/㎡,龙栖湾温泉1号位于乐东县九所新区九龙大道中部北侧,周边娱乐有66娱乐会所(6.5公里)美乐递KTV(8.4公里)皇朝会所KTV(4.2公里)。

8、龙栖湾波波利海岸: 均价价格待定元/㎡,龙栖湾波波利海岸位于乐东九所龙栖湾 ,产权年限70年。

9、国信龙沐湾: 均价18000元/㎡,国信龙沐湾位于乐东黎族自治县佛罗镇龙沐湾国际旅游度假区,产权年限70年。

10、江南乐居: 均价12500元/㎡,项目地址:乐东县抱由镇永明桥东侧。

想在海南乐东买房,特别是兼顾投资需求的群体,乐东未来哪些楼盘最具升值潜力呢?其实,绝大多数的岛外置业者,图的都是当下能养老养生,顺便作投资。

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